Der BGH hatte in seinem Urteil vom 27.11.2008 - VII ZR 92/08 folgenden Fall zu entscheiden: Ein Bauträger hatte im Jahr 1992 entgegen der Baubeschreibung das Kellergeschoss aus Kostengründen nicht als sog. weiße Wanne, sondern mittels Mauerwerk, (einfacher) Isolierbeschichtung und einer Flächendrainage erstellen lassen, wobei das Drainwasser aufgrund einer nur befristeten Entwässerungsgenehmigung in den öffentlichen Regenwasserkanal abgeführt wurde. Diese geänderte Planung und Ausführung hatte der Bauträger mit den Erwerbern der Häuser nicht abgesprochen. Als die wasserrechtliche Erlaubnis über das Jahr 2002 hinaus nicht verlängert wurde, verklagte ihn die Eigentümergemeinschaft und begehrte Schadensersatz, wohingegen der Bauträger Verjährung einwendete.

Nach Ansicht des BGH ist dieser Anspruch wegen arglistiger Täuschung nicht verjährt. Die Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ("weiße Wanne") stellt einen Sachmangel dar, welchen der Bauträger hätte offenbaren müssen. Diese Offenbarungspflicht besteht jedenfalls bei einem erheblichen Mangel, was hier der Fall ist. Ein Abdichtungssystem in Verbindung mit einer nur befristeten wasserbehördlichen Erlaubnis stellt eine so wesentliche Abweichung von den vertraglichen Vereinbarungen dar, dass eine Aufklärungspflicht bestand. Arglist liegt dann vor, wenn der Unternehmer weiß oder zumindest damit rechnen muss, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Bestellers, das Werk abzunehmen, erheblich ist. Bedingter Vorsatz reicht aus. Eine Schädigungsabsicht ist hierbei nicht erforderlich. Es war auch erkennbar, dass das gewählte Abdichtungssystem nicht nachhaltig sichergestellt war, da es sich um eine jederzeit widerrufliche Erlaubnis gehandelt hatte. Somit bleibt für die Erwerber die Ungewissheit, ob sie auch in Zukunft (das heißt für alle Zeit) das Grundwasser abführen und so ihren Keller trocken halten können. Der Bauträger musste also damit rechnen, dass es sich dabei um einen für die Erwerber wesentlichen Umstand handelt, der (ungefragt) offenbarungspflichtig ist.

Mitgeteilt von RA und FA BauR Frank Stege, Stuttgart